Vivienda Vacacional en Tenerife 2026: la licencia paso a paso

TL;DR — los datos más importantes (léelo antes de empezar)

Si has comprado (o planeas comprar) un apartamento en Tenerife y quieres alquilarlo a corto plazo a huéspedes de Booking, Airbnb o tu propia web, necesitas tener la Vivienda Vacacional (VV). Alquilar sin esta licencia es una actividad turística ilegal, y las sanciones pueden alcanzar los 600.000 €.

En diciembre de 2025 entró en vigor la nueva Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, que cambió todo el procedimiento. El antiguo Decreto 113/2015 fue parcialmente anulado por el Tribunal Supremo, y ahora rigen normas nuevas y más restrictivas.

Esta guía es información práctica para el propietario polaco de un apartamento — paso a paso, cómo conseguir la VV, cuánto cuesta, qué evitar y cuáles son las trampas del mercado en 2026.

⚠️ Aviso legal importante: Este artículo es una guía informativa, no un asesoramiento legal. La normativa sobre la Vivienda Vacacional en Canarias cambia constantemente (la última ley es de diciembre de 2025). Antes de dar cualquier paso, consulta sin falta con un gestor o un abogado en Tenerife — un coste de 50-150 € puede librarte de una sanción de hasta 600.000 €.

Qué es la Vivienda Vacacional

Vivienda Vacacional (VV) es la categoría turística oficial para los apartamentos alquilados a corto plazo (menos de 1 mes) a huéspedes particulares, promocionados en canales turísticos (Booking, Airbnb, Vrbo, web propia).

Qué NO es la Vivienda Vacacional:

• ❌ El alquiler residencial de larga duración (más de 1 mes) — eso es el clásico Arrendamiento de Vivienda
• ❌ Un hotel o un apartahotel — son otras categorías con otros requisitos
• ❌ El alquiler de una habitación en tu propia vivienda — esto solo es posible tras la nueva ley, y de forma muy limitada
• ❌ El alquiler a estudiantes o trabajadores temporeros — eso es Arrendamiento de Temporada

En la práctica, si alquilas todo el apartamento a huéspedes turísticos a través de Booking/Airbnb por una semana, dos, un mes, necesitas la VV. Sin excepciones.

En qué se diferencia de un hotel o apartahotel

Para la mayoría de los propietarios polacos en Tenerife, el camino natural es la Vivienda Vacacional.

La nueva Ley 6/2025 — qué ha cambiado (diciembre de 2025)

A finales de 2025 entró en vigor la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC 246/2025). Es una revolución en la normativa de VV en Canarias. Los cambios más importantes:

✅ Ventajas para los propietarios

• Eliminación del límite de 20 años para ejercer la actividad — las licencias son de facto indefinidas (con renovación cada 5 años)
• Reducción de la superficie mínima de 39 m² a 25 m² — más viviendas pueden optar a la VV
• Eliminación del requisito de tener un punto de carga de vehículos eléctricos cerca
• Posibilidad de alquilar habitaciones (antes prohibida por el Decreto 113/2015, más tarde anulada por el Tribunal Supremo)

❌ Desventajas y restricciones

• Límite del 10% de las viviendas nuevas de un municipio puede destinarse a VV (20% en las islas verdes: La Palma, La Gomera, El Hierro)
• La licencia se renueva cada 5 años — antes era indefinida
• Requisitos de eficiencia energética — clase mínima, energía renovable para el agua caliente sanitaria (ACS)
• Prohibición de VV en viviendas de protección oficial (VPO) y en algunos barrios con "alta carga residencial"
• Declaración Responsable reforzada — proyecto técnico obligatorio
• Los ayuntamientos pueden suspender nuevas licencias hasta que aprueben sus planes de ordenación para la VV

Qué significa esto en la práctica

Si ya tienes la VV, dispones de un período transitorio para adaptarte a los nuevos requisitos. Los nuevos propietarios que entren en 2026 deben cumplir todos los requisitos nuevos desde el primer momento, incluido el posible período de renovación de la licencia cada 5 años.

Procedimiento paso a paso — cómo conseguir la Vivienda Vacacional

El procedimiento tiene 6 etapas principales. Tiempo medio desde la decisión hasta el inicio legal de la actividad: 3-6 meses.

Paso 1: Comprueba si el edificio cumple los requisitos

Antes de hacer nada, comprueba si tu vivienda puede optar siquiera a ser Vivienda Vacacional.

Requisitos básicos:

• ✅ La vivienda está en una zona que permite la VV según el plan de ordenación del municipio (PGOU)
• ✅ El edificio no es VPO (Vivienda de Protección Oficial)
• ✅ La comunidad de propietarios no ha prohibido el alquiler turístico en sus estatutos
• ✅ Superficie útil mínima de 25 m²
• ✅ Todas las estancias cumplen los requisitos mínimos (dormitorio de 5 m² mínimo, cocina, baño)

Señales de alarma (con un 95% de probabilidad no conseguirás la VV):

• ❌ Vivienda en una "Zona Turística Saturada" (por ejemplo, algunas zonas de Costa Adeje, Playa de las Américas)
• ❌ Estatutos de la comunidad que prohíben expresamente el uso turístico
• ❌ Vivienda sin Cédula de Habitabilidad
• ❌ Edificio de "uso residencial exclusivo" (función exclusivamente residencial)

💡 Consejo práctico: Antes de firmar la escritura de compra de una vivienda en Tenerife, pide al agente o al vendedor una confirmación por escrito de que allí se puede obtener la VV. Lo ideal es añadir una cláusula en el contrato — te ahorrará disgustos a posteriori.

Paso 2: Cédula de Habitabilidad

Es el certificado que confirma que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad (requisitos sanitarios, estructurales, de instalaciones).

Cómo conseguirla:

• Contacta con un arquitecto o aparejador (Arquitecto Técnico)
• Visita técnica a la vivienda (1-2h)
• Redacción del proyecto y solicitud al ayuntamiento
• Coste: 300-600 € (según el profesional y la superficie)
• Plazo: 4-8 semanas

Sin la Cédula de Habitabilidad, la VV es imposible.

Paso 3: Cumple los requisitos técnicos para la VV

La vivienda debe contar con un equipamiento e instalaciones determinados. Según la normativa vigente (Ley 6/2025):

Equipamiento obligatorio:

• Internet WiFi (fijo, funcionando)
• Número suficiente de plazas de cama (con ropa de cama completa)
• Cocina totalmente equipada (cocina, frigorífico, vajilla, cubertería, ollas)
• Baño con equipamiento completo (papel higiénico, toallas, jabón)
• Calefacción/aire acondicionado (al menos en los dormitorios y el salón)
• Botiquín de primeros auxilios
• Hojas de Reclamaciones — en formato físico, en un lugar visible

Nuevos requisitos de la Ley 6/2025:

• Clase mínima de eficiencia energética (el requisito se endurecerá progresivamente)
• Energía renovable para el agua caliente sanitaria (ACS) — requisito para instalaciones nuevas
• Indicador de accesibilidad para personas con discapacidad (informativo, en las descripciones de los anuncios)

Paso 4: Declaración Responsable

Es el documento principal que legaliza tu actividad. Se presenta en el ayuntamiento donde se encuentra la vivienda.

Qué incluye:

• Datos del propietario (NIE/NIF)
• Documentos de la vivienda (escritura, nota simple del registro)
• Cédula de Habitabilidad (del paso 2)
• Proyecto técnico (elaborado por el Arquitecto Técnico)
• Póliza de Responsabilidad Civil — mínimo 300.000 €
• Inscripción en el registro turístico de Canarias
• Certificado energético

Tras la nueva Ley 6/2025 también se exige:

• Un proyecto técnico que describa detalladamente el cumplimiento de las normas
• Certificado de la comunidad de propietarios de que no hay oposición (si existe comunidad)

Plazo y coste:

• Presentación: gratuita (ayuntamiento)
• Proyecto técnico: 400-800 €
• Póliza de Responsabilidad Civil: 100-300 €/año
• Tiempo de respuesta del ayuntamiento: 2-6 semanas (silencio administrativo = aprobación)

Paso 5: Número de registro VV

Tras una Declaración Responsable favorable, obtienes un número de registro con este formato:

VV-XX-XXXX-XXXX

Este número DEBE aparecer visible:

• ✅ En todos los anuncios (Booking, Airbnb, Vrbo, tu propia web)
• ✅ En el cartel informativo físico de la vivienda (junto a la entrada)
• ✅ En los contratos con los huéspedes

⚠️ Booking y Airbnb, desde 2024, exigen introducir este número en el panel del propietario. Sin él, tu anuncio queda bloqueado o eliminado. Es consecuencia del reglamento DSA a nivel de la UE.

Paso 6: Cartel informativo VV

En la vivienda, en un lugar visible (normalmente junto a la entrada), debes colocar un cartel con el número de registro en el formato gráfico correspondiente:

• Fondo blanco, letras azules
• Tamaño mínimo de 20 × 30 cm
• Texto "VIVIENDA VACACIONAL" + número de registro
• Se puede encargar en cualquier rotulista de Tenerife (coste 30-80 €)

No tener el cartel = multa de 600-3000 € si te inspecciona la policía turística.

Obligaciones del propietario tras obtener la VV

La licencia en sí es solo el principio. Una vez obtenida, tienes 5 obligaciones permanentes:

1. SES Hospedajes — registro de viajeros

Desde diciembre de 2022, todos los operadores de alojamiento en España deben comunicar los datos de cada huésped al sistema SES Hospedajes (Ministerio del Interior).

Qué debes comunicar:

• Nombre, apellidos, nacionalidad
• Número de documento de identidad
• Fecha de nacimiento
• Forma de pago (desde abril de 2025)
• Fechas de estancia

Plazo: en las 24h siguientes al check-in

Sanción por incumplimiento: 100-30.000 € por caso

💡 Solución: la mayoría de los channel managers (Smoobu, Lodgify, Avantio) tienen integración con SES Hospedajes y comunican a los huéspedes automáticamente. O puedes hacerlo manualmente a través de la web del MIR.

2. IGIC — facturación e impuestos

La Vivienda Vacacional está sujeta al IGIC del 7% (Impuesto General Indirecto Canario) en la mayoría de las Islas Canarias.

Qué debes hacer:

• Emitir facturas con IGIC para cada reserva
• Presentar declaraciones trimestrales (Modelo 420)
• Resumen anual (Modelo 425)
• Contar con un gestor o asesor fiscal (no lo recomiendo por cuenta propia)

Coste del gestor: 30-100 €/mes para 1-3 apartamentos

3. Póliza de Responsabilidad Civil

Seguro de responsabilidad civil obligatorio, con un mínimo de 300.000 €. Cubre los daños causados a los huéspedes o a sus bienes.

Coste: 100-300 €/año para 1 apartamento

4. Inscripción en el registro turístico de Canarias

Tu apartamento debe figurar en el Registro General Turístico de Canarias. La inscripción es automática tras la Declaración Responsable, pero conviene comprobar el estado una vez al año.

5. Renovación de la licencia cada 5 años

Tras la Ley 6/2025, la licencia requiere renovación cada 5 años. El procedimiento es simplificado (comprobación de que sigues cumpliendo los requisitos), pero hay que tenerlo presente.

Cuánto cuesta todo esto (cifras reales)

El recorrido completo desde la decisión hasta el inicio legal, para 1 apartamento en Costa Adeje:

En los años siguientes, los costes bajan a unos 800-1200 €/año (gestor + póliza + gastos menores).

Es una inversión a largo plazo. Un apartamento que genera 30.000 € de ingresos al año recupera esos 2000 € con las primeras 2-3 reservas.

Errores más comunes de los propietarios polacos (y cómo evitarlos)

Error 1: Alquiler "en negro" sin VV

El error más costoso. Riesgo: sanción de entre 30.000 € y 600.000 €, orden de cese de la actividad y un posible proceso penal por evasión fiscal.

Los inspectores de turismo en Tenerife vigilan activamente Booking y Airbnb. Si no has indicado el número de registro, estás en el punto de mira.

Error 2: Alquilar una vivienda en "Zona Turística Saturada"

Algunos barrios (especialmente en Adeje y Arona) están declarados como saturados turísticamente — allí se bloquean las nuevas VV. Comprueba esto antes de comprar la vivienda.

Error 3: No tener la Cédula de Habitabilidad

Sin ella, todo el procedimiento se paraliza. Muchos polacos compran viviendas en edificios antiguos sin la Cédula en vigor, y solo después descubren que no pueden alquilar.

Error 4: Conflictos con la comunidad de propietarios

Si los estatutos de la comunidad prohíben el alquiler turístico, no podrás dar de alta la VV (o te la retirarán tras una denuncia de los vecinos).

Comprueba los estatutos de la comunidad ANTES de comprar.

Error 5: No comunicar a los huéspedes al SES Hospedajes

Sanción de hasta 30.000 € por cada huésped no comunicado. Los inspectores del SES hacen controles cruzados ocasionales con Booking.

Error 6: No facturar el IGIC

Si alquilas 365 días al año sin IGIC, te arriesgas a una sanción del 100% del impuesto no pagado + intereses. Hacienda no perdona.

Error 7: Póliza de Responsabilidad Civil por debajo del mínimo

Algunos contratan una póliza de 50 €/año pensando que es suficiente. Si el daño supera la cobertura de la póliza, pagas DE TU PROPIO BOLSILLO — pueden ser cientos de miles de euros.

Estrategia: Vivienda Vacacional + web propia = maximizar el beneficio

La licencia VV en sí es solo el principio. El siguiente paso para maximizar el beneficio es reducir tu dependencia de las comisiones de Booking y Airbnb. Porque entregarles el 18% de cada reserva es como tener una empresa en la que un socio silencioso se lleva casi 1/5 de los ingresos, sin hacer nada a cambio.

Qué hacer justo después de conseguir la VV

1. Crea tu propia web con sistema de reservas — el huésped reserva directamente contigo, sin intermediarios
2. Intégrala con Booking y Airbnb (channel manager) — para evitar reservas duplicadas
3. Crea una base de datos de huéspedes — la primera reserva por Booking, la segunda ya directa (descuento del 10%)
4. Automatiza la comunicación — confirmaciones, instrucciones de check-in, solicitudes de reseña — todo por email, sin esfuerzo por tu parte

Con un apartamento con una ocupación del 60% (algo típico en Tenerife) y un objetivo del 50% de reservas directas, ahorras 5000-8000 €/año solo en comisiones. Eso cubre el coste de una web con sistema de reservas en 6-12 meses.

¿Qué hacer ahora?

Si has llegado hasta el final, formas parte del 2% de propietarios de apartamentos en Tenerife que se toman en serio la legalización y la optimización de su alquiler.

Tres pasos hacia el control total de tu apartamento:

1. Primero, la legalización — Vivienda Vacacional

Contacta con un gestor en Tenerife y empieza el trámite de la VV. Es la primera y la inversión más importante — sin ella, el resto no tiene sentido.

2. Comprueba cuánto pierdes en comisiones

Usa nuestra calculadora gratuita de comisiones de Booking y Airbnb — en 30 segundos verás cuánto entregas cada año a los intermediarios y en cuántos meses se amortizaría tu propia web.

3. Descarga nuestra guía gratuita

En nuestra guía gratuita "5 errores que te cuestan 18.000 € al año" encontrarás consejos concretos para maximizar tus ingresos tras legalizar el apartamento.

Y si quieres hablar de tu caso en persona, reserva una consulta gratuita de 15 minutos por videollamada. Soy Krzysztof, programador polaco afincado en Los Cristianos. Te enseñaré cómo es una web con sistema de reservas adaptada a un propietario polaco en Canarias. Sin presión de venta — a menudo desaconsejo la web si veo que no tiene sentido.

¡Mucha suerte con tu apartamento en Tenerife! 🏝️

Situación legal actualizada a mayo de 2026 (tras la entrada en vigor de la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, BOC 246/2025). La normativa cambia constantemente — antes de actuar, consulta fuentes actualizadas o a un abogado en Tenerife.